Sergio Nasarre: "Es lamentable que 17 años después de la crisis todas las medidas en vivienda hayan implicado ir a peor"

Sergio Nasarre (Tarragona, 1974) es catedr?tico de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili, doctor europeo en Derecho y m?ster en Econom?a inmobiliaria por la Universidad de Cambridge. All? public? su tesis en 2004, en la que advirti? de que el mercado de titulizaciones hipotecarias iba a colapsar tres a?os antes de que sucediera. "Todo el mundo pensaba que era un exagerado", recuerda en una entrevista con EL MUNDO. Sus estudios sobre la vivienda y las medidas puestas en marcha tras la crisis a nivel global le llevaron a crear en 2013 un grupo de trabajo que acab? siendo reconocido en 2017 como la primera y ?nica C?tedra de Vivienda de la UNESCO. Ha escrito cinco libros, ha comparecido en el Congreso de los Diputados, donde asegura que "nadie le hizo caso", y es uno de los autores del cap?tulo sobre vivienda del proyecto Espa?a 2050, liderado por el Gobierno en 2021.

?Cree que la vivienda es ahora mismo el principal problema econ?mico de los espa?oles?Hay un problema de acceso a la vivienda y eso est? a la altura de poder comer o dormir o relacionarse con los dem?s en la Pir?mide de Maslow, todo el mundo necesita un techo. Cuando la gente se pone a alquilar o a comprar, ve que no pueden hacerlo donde quieren. Es lamentable que despu?s de 17 a?os de la crisis financiera mundial todav?a estemos igual o peor que en el periodo 2009-2011 y que todas las medidas que se hayan tomado hayan implicado ir a peor. Esto es un s?ntoma del funcionamiento del propio pa?s. La gente se escandalizar?a si no pudiera acceder a un hospital o si un ni?o se quedara sin colegio, denotar?a un estado fallido, no ser?a aceptable. Con la vivienda es lo mismo, pero siempre ha sido el patito feo.?Cu?l es su diagn?stico del mercado de la vivienda actual?La foto actual es consecuencia de una serie de pol?ticas de vivienda totalmente err?ticas, incoherentes y equivocadas. La tormenta perfecta, no podr?a ser peor. Son incoherentes porque el Estado no las ha acordado con las comunidades aut?nomas ni con los municipios. Desde diciembre de 2025, Europa se va a meter tambi?n con el Affordable Housing Plan [Plan de vivienda asequible]. Va a haber una serie de disposiciones sin coherencia entre ellas por temas ideol?gicos. Es algo que nos recuerda mucho a la discusi?n que hay con la educaci?n, por ejemplo, con los planes de estudio que cambian cada vez que cambia el Gobierno, pues igual, pero con la vivienda. Las pol?ticas tambi?n han sido err?ticas porque no ha habido ninguna ley relacionada con vivienda, por lo tanto, con hipotecas, compraventas, alquileres... ni espa?ola, ni catalana, que tuviera ninguna justificaci?n acad?mica. B?sicamente las normas se las han inventado. Y por ?ltimo, han sido equivocadas: las normas clave, la ley 1/2013, la ley 5/2019 y la ley de vivienda en 2023 lo que han hecho es que las familias de clase media hacia abajo no puedan comprarse una casa porque no pueden acceder a financiaci?n. El mantra en 2007 y 2008 fue que los pobres no pudieran comprarse una casa porque luego se sobreendeudaban; eso ha conllevado que el mercado de alquiler se ha saturado.?Es un error fomentar el alquiler?En el momento en el que por ley se le ponen dificultades al acceso al cr?dito, tenemos un problema muy serio porque las familias quedan fuera de juego, se van al alquiler y el alquiler siempre en Espa?a, excepto dos o tres a?os, ha sido siempre m?s caro que comprar. Es un error grav?simo empujar a las familias a un mercado de alquiler m?s precario, m?s caro y m?s escaso. Todos los pa?ses que han apostado por el mercado del alquiler y no por el de propiedad tienen la propiedad m?s concentrada en menos manos: en los fondos, los ricos; y el sobreendeudamiento familiar en sus ciudades es el doble o el triple que entre los espa?oles. Todos los pa?ses n?rdicos, seg?n datos objetivos de Eurostat, Noruega, Suecia, Dinamarca, Holanda, Alemania, Inglaterra... todas sus familias est?n m?s sobreendudas a causa de la vivienda que Espa?a, Portugal, Italia, Malta y que todos los pa?ses de Europa del Este. Se ha demostrado que repartir, distribuir la propiedad privada lo m?ximo posible entre las familias, que es lo contrario de lo que se ha hecho los ?ltimos 17 a?os, ha funcionado mucho mejor que obligarles a alquilar y concentrar la propiedad solamente en manos de los ricos, de los fondos, etc?tera.?Qu? opina de la medida propuesta por el Gobierno de bonificar el 100% del IRPF a los caseros que congelen el alquiler a sus inquilinos?La ley de vivienda ya preve?a bonificaciones del IRPF y su resultado es que el alquiler a?n ha subido m?s. No ha sido suficiente prometer bonificaciones fiscales. Lo bueno de esta medida es que ser?a de las poqu?simas normas que ha hecho el Gobierno actual que no obliga, no multa, no amenaza, no expropia. Lo que pasa es que la eficacia va a ser muy limitada porque el problema de la vivienda es otro. El problema del alquiler es la inseguridad jur?dica, de ah? nace la subida de los precios. Los okupas, los inquiokupas, la dificultad de desalojo... todo ha generado un caldo de inseguridad jur?dica. Como profesor de derecho civil pienso que no se puede tener un ordenamiento jur?dico con este caos total. Mientras sigan amenazando con amparar la okupaci?n, controlar la renta, expropiando si no lo ponen en marcha, prohibiendo que compres una segunda vivienda... han llegado a decir que hay gente que vive en pisos demasiado grandes.Tambi?n han propuesto topar el precio de las habitaciones...En el mercado de vivienda residencial se da el mismo problema de inseguridad jur?dica que fuerza a los caseros a buscar otras v?as alternativas. Ellos ya estaban c?modos alquilando a familias, no ten?an ning?n problema... En el momento en que les ponen dificultades, buscan alternativas. Muchos han hecho reforma, han amueblado los pisos y los ponen al m?ximo alquiler posible. Si en vez de alquilar a familias recurren al alquiler de temporada, eso conlleva un riesgo, as? que suben el precio. Todo esto es consecuencia precisamente de la pol?tica equivocada de vivienda. Antes no pasaba nada de todo esto.

?Qu? opina de la iniciativa Casa 47, para gestionar vivienda p?blica?Casa 47 se present? a finales de noviembre y pocos d?as despu?s Europa sac? su Affordable Housing Plan, que dice que el camino son las pertenencias p?blico-privados, pero no habla de historietas p?blicas como esta. En Espa?a ya tenemos el antecedente de la Sociedad P?blica de Alquiler, que fue un completo desastre al dejar una deuda millonaria y poqu?simos contratos de alquiler gestionados. Casa 47, tal como est? prevista, no s? c?mo acabar?, pero se nutre de recursos propios del Estado, poniendo ellos los suelos, las viviendas y gestionando ellos los alquileres con funcionarios. Se han marcado como objetivo cubrir a 6 millones de personas, es una locura. Quieren hacer un cambio de sistema hacia el sistema n?rdico, que es el peor de todos.?Por qu??Porque en los pa?ses n?rdicos tienen un sistema de alquiler social generalista, es decir, alcanza hasta la clase media. Y esto ha llevado a un sobreendeudamiento brutal de las familias. Dinamarca es el pa?s que tiene m?s vivienda social y es el que desahucia m?s r?pido de Europa, en 36 d?as desde el impago, incluso a gente vulnerable. Aqu? es todo lo contrario. Hay que tener cuidado con los sistemas n?rdicos, porque lo que quieren hacer con Casa 47 es llevarnos a un sistema as?, con menos propietarios, menos propiedad distribuida y m?s concentrada en fondos o en el Estado.?Qu? medidas cree que habr?a que tomar?En Catalu?a dise?amos la propiedad compartida y la propiedad temporal, que est?n en vigor desde el 2015. Estas leyes que est?n en el C?digo Civil de Catalu?a permiten que las familias puedan comprar una vivienda sin sobreendeudarse pagando lo que puedan. Puedes comprar un 10% de la vivienda, un 1%, un 80%... pero t? vives ah?. Esa es la propiedad compartida. Y en la propiedad temporal, compras la vivienda por un n?mero de a?os, entre 10 y 99 a?os. Eso quiere decir que el precio es mucho m?s asequible. Son figuras de asequibilidad per se por ellas mismas sin necesidad de m?s historias. Esto funciona en los Pa?ses Bajos desde hace muchos a?os y en Inglaterra tambi?n. Aunque en Catalu?a est?n en vigor desde hace diez a?os se han ido abandonando por pol?ticas de sancionar, expropiar, multar, amenazar, topar... Esto ha llevado a la situaci?n actual, que es un completo desastre. ?Considera que el problema es principalmente de oferta y se podr?a solucionar liberalizando y construyendo m?s?El problema es de oferta, en parte. Desde 2011 no se hace nada, ni vivienda p?blica ni privada ni nada. Otro problema es que en 2012 y 2013 se cre?a que todas las ciudades iban a ser decrecientes. Asist? entonces a varias presentaciones de planes de municipales de ordenaci?n urbana y su premisa de partida era que la ciudad iba a decrecer porque no nac?an ni?os. Se dec?a: ?para qu? construir m?s, para qu? m?s suelo? Si vamos a ser menos, hay que reducir servicios. Y de repente entraron dos o tres millones de inmigrantes. Parte del problema se puede aliviar construyendo m?s, pero no es lo ?nico. Construir no es la soluci?n ?nica, tiene que haber nuevas casas, tiene que haber m?s oferta, pero la ciudad construida, la que ya est?, hay que rehabilitarla. Las que est?n vac?as hay que sacarlas, pero no amenazando, multando y sancionando.?A corto plazo qu? se puede hacer?Esta misma tarde podr?an derogar el 80% de la ley de vivienda, por ejemplo. ?Se ganar?a algo? No, pero por lo menos ya no avanzar?amos a peor. Que pare toda esta vor?gine legislativa, de intrusismo en el mercado, dejen los controles de precios que no funcionan en ning?n sitio, tampoco en Catalu?a. Aqu? es un completo desastre la oferta y han subido los alquileres. Aunque digan que han bajado, han subido en euros por metro cuadrado. Est?n enga?ando, b?sicamente.?Cree que la vivienda puede actuar como cuello de botella del crecimiento econ?mico?Espa?a est? creciendo de manera falsa, con una econom?a muy de subsistencia, no est? desarrollando un tejido ni una estructura adecuada. Lo que lastra definitivamente a la econom?a es la creaci?n de nuevas familias. Sin ni?os un pa?s no tiene no tiene nada que hacer, eso se ha visto siempre a lo largo de la historia, est? condenado a la extinci?n. Lo que pasa es que no hab?a pasado nunca, es la primera vez que voluntariamente un pa?s se suicida demogr?ficamente.