'Boomers', rentistas y otros especuladores

La mano invisible de Adam Smith que explica la fijación de precios por la libre relación entre la oferta y la demanda muestra una gran resistencia para amortiguar, superar o reenfocar los obstáculos que le colocan a su paso los que intentan intervenir en el mercado. No es una mano precisamente dócil, sino muy resiliente y que, cuando se le quieren limitar los movimientos, sabe mover los dedos para escabullirse y provocar efectos secundarios. En el gran agujero negro de la vivienda también aparecen estos efectos. Por ejemplo, cuando se topan alquileres en zonas tensionadas, como Catalunya, se consigue amortiguar la subida pero a costa de un desplazamiento de la oferta al alquiler de temporada, al turístico y al de habitaciones, aprovechando la falta de regulación en estas áreas.

Es una falta de regulación que el legislador conocía perfectamente. Cuando se aprobó en el 2023 la ley de Vivienda que establece las zonas tensionadas, algunas voces ya advirtieron que había que regular los campos adyacentes para evitar una optimización de las normativas que descafeinara sus objetivos. Era el reconocimiento de que ahí habría un problema, pero sin la capacidad de resolverlo.

El Gobierno es consciente de esta capacidad de elusión reglamentaria que demuestra el mercado inmobiliario, y por ello ha introducido límites al alquiler turístico, y ahora, en la última iniciativa anunciada esta semana pasada, impulsa la regulación del alquiler de temporada y del de habitaciones, junto con la medida estrella del paquete, por novedosa, como es la bonificación fiscal a los caseros si mantienen o rebajan el alquiler.

Los socialistas aplican medidas “de derechas” y chocan con Sumar 

En este caso, con la bonificación, los socialistas aplican recetas consideradas “de derechas”, resarciendo al propietario con dinero público, lo que ha provocado el último choque entre las dos fuerzas del Gobierno de coalición. La medida ha sido criticada por la izquierda, “es regalar dinero a los rentistas” dicen en Sumar; y llega acompañada de un cierto escepticismo sobre el impacto que tendrá.

Es un reconocimiento del Gobierno de que regular los precios no basta, y que hay que tomar otras medidas. Ahora compensa vía impuestos para que no suba el alquiler. En este caso, un ofrecimiento al propietario de que no suba o baje la renta y a cambio, recuperará el mismo dinero vía el IRPF. El cálculo del ministerio de Vivienda es que, en Barcelona o Madrid, en un alquiler de 1.100 euros mensuales, si el propietario reduce un 5% el precio y se beneficia de la bonificación del 100% del IRPF, el inquilino ahorraría 660 euros mensuales y el casero 650 euros. Este ahorro del propietario incluye el dinero que deja de ingresar por el alquiler. Son unos beneficios que, a falta de conocer los detalles, beneficiarían especialmente a los propietarios con rentas más altas.

La presión para impulsar en este momento esta medida viene por los 600.000 contratos de alquileres firmados en el 2021, justo después de la pandemia y por lo tanto, con montantes relativamente bajos, a los que a lo largo de este año les corresponde la renovación. Siguiendo las indicaciones de la mano invisible de Smith, vamos a un aumento desorbitado de estos alquileres, que podría ser del 35%. Una situación que Sumar quiere evitar con un real decreto que establezca una prórroga de los alquileres, mientras que el PSOE, que considera inconstitucional esta fórmula si no es en el marco de un estado de alarma, ha optado por la vía de la bonificación fiscal.

Todo pendiente, por supuesto, de si estas medidas acaban viendo la luz, lo que es difícil en un Gobierno sin mayorías parlamentarias, que cada vez tiene más dificultades para aprobar sus iniciativas y que, como fórmula alternativa, está doctorándose en el dudoso ejercicio de gobernar sin el parlamento. Lo ha conseguido, por ejemplo, en la adenda del plan de recuperación, convenciendo a Bruselas de substituir hitos y medidas por otros que no necesitan tramitarse como ley.

Mientras tanto, sigue la tendencia de culpar del agujero inmobiliario, por este orden, a los fondos buitres, lo peor de lo peor; a los rentistas, por ganarse unos ingresos con una actividad considerada poco productiva; y por supuesto, a los boomers, malos por definición y rentistas por vocación, a los que se dibuja como gente mayor que presume de haber trabajado duro en la vida, que son propietarios y que acumulan riqueza en perjuicio de las generaciones más jóvenes. Además, todavía más grave, al parecer, se resisten a renunciar a sus supuestos privilegios.

Son los que llevan una vida cañón, en definición otorgada por un libro con este título de Analía Plaza, de tono populista que ha tenido una fuerte repercusión mediática y que alimenta la tendencia a fomentar la idea de una lucha de generaciones por encima del concepto más clásico de lucha de clases. En el fondo, más parece una señalización de blancos contra los que disparar, de ofrecer un catálogo de culpables a mano, que no de afrontar el problema de fondo.

La brecha entre nuevos hogares y nuevas viviendas sigue aumentando

Lo cierto es que todas estas medidas, tanto las ya en vigor, como las zonas tensionadas, como las futuras de bonificación fiscal y regulación del alquiler de temporada, son medidas paliativas, tan necesarias como insuficientes, que pueden servir para reducir el impacto y ganar tiempo mientras se afrenta la causa principal de la crisis de la vivienda, como es la falta de oferta.

En este terreno, los datos duelen. La escasez de vivienda no solo es una realidad actual, sino que se va agravando. El número de pisos que se construyen sigue por debajo del de creación de hogares, con lo que se multiplica la brecha. El Banco de España calcula que faltan más de 700.000 viviendas nuevas para hacer frente el aumento de hogares. La brecha entre nuevos hogares y nuevos pisos se está disparando desde el 2021 hasta llegar a este enorme gap a finales del 2025. Mientras no se reduzca esta diferencia, es ilusorio pensar en contener de verdad los precios.

Iniciativas como la Casa 47, para potenciar un parque público paupérrimo en España, del 3,4% frente e la media europea superior al 9%, van en la buena dirección, pero con resultados a largo plazo, y probablemente insuficientes. Además, sigue sin resolverse una de las dificultades de base, la falta de suelo disponible y una regulación que eterniza los trámites. En este terreno, el consenso entre las fuerzas políticas es tan indispensable como imposible en el actual clima de polarización. Sirva de ejemplo como el PP tumbó la ley del Suelo a principios del 2025 a pesar de que coincidía con el PSOE en muchos aspectos de la norma, y de que el sector la reclamaba desesperadamente, con medidas como como el de agilizar la tramitación burocrática para agilizar la construcción de vivienda. No vamos a arreglar un problema cuando nos podemos vapulear a fondo, decidieron los dos grandes partidos.

Sin acuerdos en el parlamento, aunque sean puntuales, no habrá una legislación eficaz para acelerar la creación de nueva vivienda. Vendrán más anuncios, más medidas, y algunos resultados, más bien paliativos, pero difícilmente una solución al problema de fondo.

Redactor jefe de la sección de Economía de La Vanguardia