Congelar el alquiler, derretir la oferta

El Gobierno ultima estos d?as el en?simo intento de mejorar la accesibilidad a la vivienda que promete estabilidad y en realidad promete aplazamiento. Sobre todo en el alquiler con una pr?rroga forzosa de los contratos que vencen antes de junio de 2028, nuevos topes al alquiler de temporada y por habitaciones y derecho de tanteo y retracto para el inquilino si el casero vende el piso. No es una excepci?n espa?ola. En Nueva York, el consejo que fija las rentas reguladas vot? en junio, por primera vez en su historia, una subida del 0% tanto en contratos de uno como de dos a?os, y casi un mill?n de viviendas quedar?n inmovilizadas desde octubre. Dos ciudades, dos calendarios electorales distintos, un mismo diagn?stico equivocado: que la renta sube porque el propietario quiere, no porque el mercado no encuentra d?nde alojar la demanda.

El error no es nuevo. Apenas hay disenso t?cnico sobre qu? ocurre al fijar un precio por decreto bajo el que vac?a el mercado. Aparece cola, y esa cola se reparte por un mecanismo que no es el dinero, aunque casi siempre acaba si?ndolo por otra puerta. Quien ya tiene contrato conserva una renta inm?vil, protegida, casi heredable; quien busca piso encuentra una oferta encogida, porque el propietario marginal -el que dudaba entre alquilar, vender o dejarlo vac?o- elige ahora lo segundo o lo tercero. El resultado no es menos desigualdad, es la misma desigualdad, disfrazada de justicia distributiva, entre quien ya cruz? la puerta y quien la encuentra un poco m?s cerrada. Hasta en el consejo neoyorquino hubo quien lo dijo con una honestidad infrecuente para un ?rgano pol?tico. Buena parte de los inquilinos protegidos tiene ingresos altos, mientras miles de hogares vulnerables siguen fuera del cupo, esperando una vacante que ahora tarda m?s en producirse.

Lo llamativo del decreto espa?ol es que se saben los problemas que acarrea, y por eso lo disimula con az?car: bonificaciones fiscales a quien baje la renta, un IVA tur?stico m?s alto para empujar pisos hacia el alquiler estable, un gui?o pol?tico con la deducci?n por vivienda habitual. Es la vieja pulsi?n err?nea entre oferta y demanda: cuando el modelo no cuadra, se a?aden parches fiscales para que el efecto contable disimule el efecto real. Un incentivo no revierte una expropiaci?n parcial del rendimiento esperado; solo la amortigua para quien ya estaba dispuesto a colaborar. El propietario reticente -el que de verdad retira oferta del mercado- no lee la letra peque?a de una bonificaci?n, lee el titular de una pr?rroga forzosa y un tope que no sabe cu?ndo se le aplicar?.

La incertidumbre regulatoria pesa tanto como el precio mismo. Un propietario no calcula solo la renta de este a?o, calcula el valor presente de un flujo que un consejo pol?tico puede volver a fijar en cero el a?o pr?ximo, y el siguiente. Ese descuento se traslada, inevitablemente, a los pisos que quedan libres de regulaci?n. Los de temporada, por habitaciones o de nueva construcci?n. Se abarata lo intervenido y se encarece justo lo que no lo est?, que es donde debe instalarse cualquiera que llegue nuevo a la ciudad.

Hay una belleza precaria en estas pol?ticas, la misma de toda soluci?n de corto plazo. Es la que se ve y se agradece en la pr?xima encuesta. Pero la vivienda no es un problema de un ciclo electoral, es un problema de stock que se construye o se destruye a veinte a?os vista, y ning?n decreto de julio revierte lo que treinta a?os de suelo escaso y licencias lentas llevan estropeando. Congelar el alquiler no lo abarata, solo lo traslada, y cuando el hielo se rompa, como siempre, se romper? desordenado.