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Quiz? la arquitectura inspir? por primera vez una experiencia al construir pin?culos en las catedrales, que hac?an sentir a los fieles la conexi?n directa de esos edificios con el Cielo. Ese tiempo en que una construcci?n animaba el esp?ritu sigue vigente. Pero ha llegado el momento en que las emociones y sensaciones le den forma objetivamente. Bienvenidos a la era del dise?o sensible que, de la mano de la neurociencia, har? de la edificaci?n una experiencia de salud y bienestar.
La influencia que los colores ejercen en la motivaci?n humana no es algo nuevo. El marketing y la publicidad llevan d?cadas emple?ndola: el naranja para avivar el hambre o el azul para la concentraci?n. Los matices sensoriales tampoco han sido ajenos a la proyecci?n de edificios: la luz natural, muy vendida por los promotores inmobiliarios; o la vegetaci?n, como un plus. Pero la cuesti?n es que se ven?a haciendo de un modo m?s intuitivo que emp?rico.
En los 80, el arquitecto Roger Ulrich demostr? que pacientes en habitaciones con vistas a ?rboles se recuperaban antes que los que ve?an un muro. As? mismo, los psic?logos Rachel y Stephen Kaplan, con su Attention Restoration Theory, mostraron c?mo los entornos naturales reducen la fatiga mental y mejoran el rendimiento cognitivo.
A partir de ah?, aparatos como la resonancia magn?tica combinada con realidad virtual (3 Tesla) o el electroencefalograma, y m?todos como la estimulaci?n magn?tica, la conductancia de la piel, los test psicol?gicos o estudios en pacientes con lesiones han permitido a la psicolog?a ambiental y la neurociencia afectiva medir ciertas repercusiones.
Con estas mediciones, grupos de investigadores trabajan, por ejemplo, en c?mo al modificar la luz, el ruido, la densidad o la presencia de naturaleza var?an factores como el estr?s o la frecuencia cardiaca, m?s all? del estado de ?nimo o la atenci?n. Y con sus evidencias tendr? que trabajar la arquitectura en esta nueva era.
Est? claro que el dise?o arquitect?nico tambi?n son sensaciones. Pero la conexi?n consciente entre ?ste y la neurociencia empieza a consolidarse al llegar el milenio. Se ha ido asentando con un lenguaje com?n entre neur?logos, psic?logos y arquitectos a ra?z de la creaci?n en 2003 de la Academy of Neuroscience for Arquitecture (Anfa), en San Diego (EEUU). Hoy se puede hablar de la neuroarquitectura como un campo reconocible, con congresos, grupos de investigaci?n y metodolog?as propias. Y as? lo hacen en el estudio Ortiz Le?n Arquitectos, tras participar con un trabajo propio en la ?ltima edici?n de Anfa.
A?n sin normativas claras todav?a para los arquitectos, en la ?ltima d?cada el dise?o alineado con la neurociencia se ha reforzado con rapidez. "La investigaci?n cient?fica va entrando en el ?mbito del proyecto arquitect?nico y se incorpora la idea de dise?o basado en la evidencia", explica ??igo Ortiz, uno de los fundador del estudio. "Hoy la neurociencia no ofrece recetas universales sino patrones razonables que ayudan a afinar decisiones que la arquitectura ya tomaba por intuici?n".
El beneficio principal de la neurociencia para la arquitectura es poder actuar en el subconsciente. "Que la utilizaci?n cotidiana del edificio sea m?s positiva, m?s mentalmente saludable o, al menos, menos da?ina", especifica Ortiz. Para ello, tener en cuenta los factores sensoriales marcar? la diferencia. "La luz natural ya no se piensa solo en cantidad, sino en calidad, orientaci?n, control de deslumbramientos seg?n el uso... ", explica el arquitecto. La ac?stica, por su parte, se centra en eliminar focos de disconfort -ruidos de fondo o vibraciones-, mientras que la biofilia incluye naturaleza para modular el estado de ?nimo.
Adem?s, los materiales se interpretan tambi?n en funci?n del cuerpo: algunos, como la madera, invitan al tacto y podr?an favorecer neurotransmisores ligados al bienestar -dopamina, serotonina, oxitocina-. Todo ello, dice Ortiz, se puede combinar en clave de sinestesia: espacios que activan varios sentidos a la vez de forma coherente".
'GREEN, WELL & HAPPY'. Verdes, saludables y felices. As? se busca ya que sean los edificios, y as? empiezan a pensarse. La premisa de la triada sostenibilidad y recursos (green), salud f?sica y ergonom?a (well), y los estudios que la neurociencia aporta para orientar el dise?o hacia el bienestar emocional (happiness), se volver? crucial.
Aunque la medici?n rigurosa de esta felicidad est? en desarrollo, no cabe duda de que indica el camino a seguir en el ?mbito inmobiliario. Espacios m?s adaptables y neurodiversos -cocinas que se abren o cierran, ba?os con luz natural...- se usar?n para maximizar reacciones del cuerpo como estar a gusto o sentir paz. En ese sentido, "la neuroarquitectura es un paso m?s en la hoja de ruta del dise?o, junto al clima, el ESG y la descarbonizaci?n", dice Ortiz.
Su socio, Enrique Le?n, llama la atenci?n, precisamente sobre el hecho de que durante a?os se ha identificado la sostenibilidad pr?cticamente s?lo con energ?a y carbono. "Pero si un edificio reduce el estr?s, mejora el descanso o favorece el aprendizaje, tambi?n est? siendo sostenible en t?rminos sociales y humanos", dice. As? acabar?n por entenderse y cobrar relevancia las sensaciones y emociones aplicadas a un espacio.
Estos arquitectos siguen con inter?s enfoques m?s recientes como el MoBI (Mobile Brain/Body Imaging), que combinan registros cerebrales port?tiles con el movimiento del cuerpo en entornos reales y se acercan m?s a c?mo una persona camina y se orienta en el espacio urbano, y no solo a lo que ocurre en situaci?n de quietud dentro de un esc?ner. Pero "siguen en el ?mbito de la investigaci?n especializada, no en la pr?ctica diaria de un estudio".
No obstante, no creen que el futuro vaya a ser una "arquitectura dictada por la neurociencia". Lo que s? ser? es "una arquitectura informada por ella". Y es que cada vez resulta m?s dif?cil justificar grandes edificios que ignoren por completo c?mo afectan a la mente y al bienestar de quienes los habitan.
EL DESAF?O DE OFERTAR INMUEBLES A UNOS PRECIOS ACCESIBLES PARA TODA LA POBLACI?N
Que la vivienda asequible est? en retroceso en Espa?a ya no es noticia. Apenas el 15% de los pisos en venta se sit?an entre los 200.000 y 300.000 euros, y s?lo excepciones como Zamora conservan precios accesibles. Mientras el mercado espa?ol se tensiona, en Europa existen modelos consolidados de vivienda asequible que funcionan desde hace d?cadas y que han logrado mantenerse estables incluso en ?pocas de crisis, gracias a pol?ticas continuadas y una cultura de planificaci?n a largo plazo que aqu? pr?cticamente no existe.
El Sal?n Inmobiliario del Mediterr?neo en M?laga (Simed) acogi? este mes un foro en el que gestores y promotores expusieron dos realidades muy distintas: la de los pa?ses que han consolidado sistemas sostenibles de vivienda y la de otros, como Espa?a, que "ha tirado por la borda" su pol?tica de vivienda accesible. As? lo resumi? Jos? Mar?a Escol?stico, subdirector operativo y jur?dico de Viviendas Municipales de Bilbao: "Llevamos 15 a?os pensando qu? modelo adoptar y, tras mucho pendular, decidimos abandonar la vivienda protegia por la asequible. Seguimos con serias limitaciones fiscales para invertir desde lo p?blico, por lo que hemos tenido que incorporar inversi?n p?blico-privada para poder promover".
SISTEMAS CONSOLIDADOS. Frente a la inseguridad y el cortoplacismo del modelo espa?ol, otros lugares de Europa cuentan con sistemas plenamente consolidados. Un ejemplo es Dinamarca, como expuso Bent Madsen, director de la Federaci?n Danesa de Vivienda sin Fines de Lucro (BL). All? se gestionan 600.000 viviendas (alrededor del 20% del parque residencial total ) bajo un principio radical: la accesibilidad universal. "No es sol? para grupos vulnerables, sino que se trata de un sistema abierto a un espectro muy amplio", dijo.
La clave danesa es la existencia de un sistema sin ?nimo de lucro y de propiedad colectiva en el que cualquier excedente se reinvierte en las viviendas. Su financiaci?n no depende de presupuestos p?blicos, sino de un fondo rotatorio que funciona como una "hucha com?n", alimentado por rentas y aportaciones de cada promoci?n. "Cuando invertimos en vivienda, el dinero permanece en el sistema, no hay fugas al mercado", resume Madsen. Este mecanismo, junto a un marco jur?dico estable y una planificaci?n a largo plazo, blinda el sistema frente a ciclos pol?ticos.
De forma similar, Francia cuenta con un modelo altamente consolidado, con m?s de cinco millones de viviendas que cubren entre el 30% y el 40% de la poblaci?n. Marc Patay, director general de Nantes M?tropole Habitat (NMH), la empresa p?blica de vivienda de esta ciudad francesa, lo describe como un sistema que combina empresas especializadas de larga trayectoria, pol?ticas p?blicas estables y cooperaci?n p?blico-privada: "Tenemos un parque hist?rico de 100 a?os, gestionado por 500 empresas que construyen y mantienen viviendas sociales, lo que permite regular las tensiones del mercado inmobiliario incluso en los momentos de crisis".
Estos modelos demuestran que "existen sistemas excelentes desarrollados durante d?cadas para garantizar acceso asequible a la vivienda", afirm? Sorcha Edwards, secretaria general de Housing Europe, la federaci?n que agrupa todas las cooperativas de vivienda social en Europa. En su opini?n, estas f?rmulas "no pueden ser destruidas por un enfoque puramente de mercado" y destac? que "la voz de los ?xitos locales debe llegar a la Comisi?n Europea" para preservar la vivienda asequible como un derecho comunitario. Para Edwards, el gran desaf?o europeo no s?lo es proteger estos sistemas, sino reforzarlos ante una crisis que ya es social y econ?mica.
LA TECNOLOG?A MARCA EL CAMINO: DE URBES CAPACES DE PREDECIR A EXPERIENCIAS DE COMPRA INMERSIVA
Hasta hace pocos a?os, planificar una ciudad o impulsar una promoci?n inmobiliaria se hac?a sobre informaci?n est?tica, compartimentos estancos y visi?n limitada del impacto de cada proyecto. Urbanismo, movilidad y medio Ambiente trabajaban con ritmos propios y herramientas sin di?logo entre s?. Ese modelo ha quedado atr?s. Hoy, tecnolog?as como la inteligencia artificial, el big data o la modelizaci?n 3D est?n transformando el dise?o del territorio y de los edificios.
En M?laga, este cambio se refleja en la reciente implantaci?n de un gemelo digital urbano. "Permite pasar de una ciudad reactiva a otra predictiva", explic? Alicia Izquierdo, concejala de Innovaci?n de la capital malague?a, durante su intervenci?n en el Sal?n Inmobiliario del Mediterr?neo (Simed). El sistema act?a como un simulador integral que cruza datos de energ?a, movilidad, calidad del aire, densidad poblacional o riesgos clim?ticos para anticipar el efecto real de cualquier acci?n sobre la ciudad. As?, a?adi?, "es posible saber qu? ocurrir? si se levantan 600 viviendas en un barrio concreto, si habr? suficiente energ?a, si el tr?fico soportar? la nueva demanda o c?mo variar? la presi?n inmobiliaria antes de poner un solo ladrillo".
Pero las implicaciones van m?s all? de lo t?cnico. Este avance conlleva un cambio cultural de fondo, al impulsar una gobernanza m?s participativa. "Cuando los vecinos pueden visualizar el impacto real de un proyecto urbano, su participaci?n se basa en informaci?n real, no en suposiciones", argument? la edil.
Las administraciones no son las ?nicas que van camino de enterrar la era del plano est?tico. Entre las promotoras, empresas como Gilmar han convertido el dato en su principal activo. "Llevamos a?os combinando informaci?n de mercado con el hist?rico de operaciones reales de m?s de 40 a?os", explica su CTO, Jes?s L?pez. De esta forma, se analizan "precios, demanda por zonas y comportamiento del cliente para anticipar tiempos de venta y estimar rentabilidades con mucha m?s precisi?n". El uso del algoritmo se ha convertido, a?ade, en "la mayor apuesta" para afinar predicciones y personalizar la relaci?n con el cliente. Esa misma l?gica de anticipaci?n y personalizaci?n est? redefiniendo tambi?n la forma en la que los compradores interact?an con un inmueble. De hecho, Gilmar emplea capturas 3D "para generar gemelos digitales de las viviendas, lo que permite recorrerlas virtualmente y decidir con m?s informaci?n incluso antes de la primera visita".
Pero la inmersi?n digital no s?lo transforma la venta de viviendas individuales, sino tambi?n proyectos complejos que combinan residencia y servicios. Es el caso de Infinitum, un resort residencial con viviendas, beach club, restaurantes y campos de golf, que ya cuenta con un mapa virtual interactivo que permite explorar todo el complejo con una experiencia inmersiva, facilitando la visualizaci?n integral del proyecto. Seg?n comentan desde el complejo, la herramienta sirve tanto para "aportar transparencia, confianza y agilidad en la toma de decisiones, como para llegar a clientes internacionales que no pueden visitar el resort a corto plazo".
ATASCO EN EL SUELO FINALISTA: UN OBST?CULO ESTRUCTURAL QUE PARALIZA LAS PROMOCIONES
Sin suelo no hay vivienda y en Espa?a escasea all? donde m?s se necesita: sobre el papel. Atrapado en la burocracia, con unos costes de urbanizaci?n altos y carencia de infraestructuras b?sicas, la disponibilidad de suelo nuevo se ha convertido en el cuello de botella que frena el mercado residencial. Promotores, inversores y autoridades alertaron de ello durante el Sal?n Inmobiliario del Mediterr?neo en M?laga (Simed), celebrado este mes, pidiendo un giro radical de modelo.
Juan Manuel Rosillo, presidente de la Asociaci?n de Constructores y Promotores de M?laga (ACP), se refiri? a la par?lisis que genera la hiperregulaci?n actual. "En Andaluc?a coinciden simult?neamente tres leyes [relativas a vivienda, patrimonio y medio ambiente] que ralentizan los procedimientos y dificultan que el suelo llegue a ser finalista", lament?. Esta realidad explica que, en m?s de la mitad de los planeamientos urban?sticos de nuestro pa?s, las edificaciones no avancen en los primeros 10 a?os, un problema estructural que contrasta, seg?n Rosillo, con la agilidad lograda en Baleares gracias a una ley que unifica los tr?mites.
El reto, coinciden los expertos, no es la falta de suelo, sino el coste. Alberto Quemada, consejero delegado de LandCo, la gestora de suelos de Banco Santander, fue contundente con los precios actuales: "No se pueden pagar 300 euros por metro cuadrado como pasa hoy", porque eso dificulta actuar en la mayor?a de municipios. "No conseguimos inversores para el mundo del suelo. No hay seguridad jur?dica, no hay agilidad en los plazos", afirm?, destacando la paradoja de que el capital huya del suelo pero acuda a la vivienda terminada.
La falta de infraestructuras, especialmente energ?ticas, tambi?n se revel? como otro pilar del bloqueo. "Muchas veces no se pueden hacer viviendas porque no hay suministro", advirti? Quemada, tras calificar la red espa?ola de "absolutamente ineficiente". Precisamente, esta carencia de infraestructura energ?ticas llev? a Tom?s Gasset, consejero delegado de Urbania, a descartar el suelo de la Espa?a vaciada como soluci?n: "Llenarla requiere de una infraestructura brutal". Frente a ello, defiende potenciar las ?reas metropolitanas: "Tiene que convertirse en parte de la ciudad".
Ante este escenario, los expertos reunidos reclamaron un gran pacto de Estado en materia de vivienda. Gasset exigi? "responsabilidad pol?tica de altura", destacando que "el 80% [del contenido] es igual" en las propuestas de los principales partidos. Por ello, propuso acelerar plazos y establecer subvenciones a la urbanizaci?n.
La financiaci?n para desarrollar suelo aparece como otro escollo clave. "El dinero acude en funci?n de la rentabilidad y el riesgo", record? Borja Garc?a-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes. Y ese equilibrio se rompe cuando la banca tradicional no puede asumir los largos plazos para urbanizar. La soluci?n, indic?, pasa por "avales p?blicos" masivos que respalden esta fase cr?tica.
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