El fuerte encarecimiento de la vivienda neutraliza la bajada de las hipotecas

La fuerte subida del precio de la vivienda está neutralizando la mejora de las condiciones de los créditos hipotecarios, avisan desde el sector inmobiliario. La bajada de los tipos iniciada en junio del año pasado ha jugado un papel determinante en el aumento de las compraventas, que este 2025 han alcanzado récords desde la burbuja. Ahora bien, la vivienda está ya tan cara que diluye en gran medida el efecto de unas hipotecas más baratas, con un interés medio inferior al 3%, considera María Matos, directora de estudios de Fotocasa.

El incremento ha alcanzado nuevos registros históricos en el tercer trimestre. Así, el precio de los pisos creció un 12,8% entre julio y septiembre, indican los últimos datos del INE, publicados ayer. De nuevo, se trata del mayor aumento desde la crisis del ladrillo. La subida ha sido especialmente acusada en la vivienda de segunda mano, con un alza del 13,4% frente al 9,7% de la nueva.

De esta manera, el mercado habitacional acelera muy por encima del IPC, subraya Òscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. Los inmuebles se encarecen cuatro veces más que el resto de bienes, “lo que indica un incremento real de los precios, no solo nominal”, añade.

La escalada ha llevado el metro cuadrado por encima de los 3.400 euros en septiembre en la Comunidad de Madrid o al borde de los 4.000 euros en Baleares. En Catalunya, otro de los mercados tensionados, alcanza los 2.315 euros y en el País Vasco supera los 3.000 euros, según los últimos datos de los notarios.

Sector inmobiliario y economistas señalan el desequilibrio entre oferta y demanda como la principal causa del encarecimiento. Una situación que está perjudicando el acceso. José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias, advierte que los precios han llegado a niveles “difíciles” de asumir para parte de la ciudadanía, aunque considera que no se producirán grandes correcciones en el mercado. Los próximos meses se prevé una moderación de los costes, pero “será débil”, considera.

Esta situación está llevando a acelerar las decisiones de compra, afirma Gorgues. El miedo a mayores encarecimientos y a quedarse sin piso está produciendo un “efecto llamada”, continúa, por lo que muchos acaban adquiriendo vivienda con un precio “más elevado”.

Pese a ello, en el sector rechazan la existencia de una burbuja inmobiliaria como la del 2007. La directora de estudios de Fotocasa insiste en que las condiciones hipotecarias siguen siendo “prudentes”, aunque el Banco de España estudia poner límites a la concesión de hipotecas de alto riesgo (préstamos con un ratio Préstamo/Valor superior al 80%) para proteger la estabilidad financiera y que no se repitan crisis como las del 2007.

Y es que los coletazos de la burbuja aún perduran. Se observa, por ejemplo, en los desahucios que se producen hoy día en España. La mayoría de casos corresponde con hipotecas firmadas en los años duros del ladrillo. Así, el 56% de las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda del tercer trimestre de este año se dieron sobre préstamos constituidos entre el 2004 y el 2007, según recoge el INE en una estadística publicada ayer.

En conjunto, el número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se situó en 2.066 entre julio y septiembre, recórd para un tercer trimestre desde el 2021 y un 19,3% superior al mismo periodo del 2024. No obstante, esta cifra es casi un 29% inferior a la del trimestre anterior.

Por comunidades autónomas, Andalucía lideró los desahucios, con un total de 661, seguida de Catalunya (568) y Comunidad Valenciana (443).