Geopolítica y vivienda

El problema de la vivienda es transversal y, como sucede con las familias infelices en Anna Karenina, cada pa?s lo padece a su manera. Donald Trump anunci? la semana pasada que proh?be que los fondos de inversi?n compren chal?s unifamiliares, emblema habitacional de la clase media. La ret?rica intervencionista que emple? era propia de nuestra izquierda populista. Al mismo tiempo, en Espa?a un presidente del Gobierno que se ha caracterizado, en el fondo y en la forma, por su agresividad contra los arrendadores decid?a recompensarles con una bonificaci?n fiscal si renovaban sus contratos este a?o sin subirlos.

?Qu? sucede para que un Ejecutivo que habitualmente se refiere a los propietarios como codiciosos rentistas pase, de repente, a premiarlos con menos impuestos? El mercado inmobiliario espa?ol afronta en 2026 unas 630.000 revisiones de arrendamientos firmados en plena pandemia. Un encarecimiento abrupto de las cuotas que pagan m?s de un mill?n y medio de espa?oles afectar?a a su capacidad de consumo, a su humor y, posiblemente, a su voto. No est? la cosa para m?s experimentos.

Aun as?, se trata de una soluci?n pasajera. El mercado espa?ol del alquiler est? atrofiado por las heridas de la Gran Recesi?n y el incremento de la demanda muy por encima de la oferta. Uno de los aspectos que mejor lo ilustra es el derrumbe de la construcci?n destinada al alquiler, a la que la inestabilidad geopol?tica ha dado la puntilla. Antes de la invasi?n rusa de Ucrania, la rentabilidad exigida por un inversor para construir un edificio dedicado al arrendamiento (build to rent) rondaba el 4,5%. Ha subido m?s de doscientos puntos b?sicos. En la promoci?n de vivienda a la venta (build to sell ), el encarecimiento de las condiciones ha sido parecido, pero el precio final del activo ha sido capaz de absorberlo. En el alquiler y la vivienda social no.

No parece que la situaci?n vaya a cambiar en breve. La rentabilidad del activo libre de riesgo -el bono alem?n- est? muy elevada. Adem?s, aunque crezca la oferta, la formaci?n de hogares aumenta a un ritmo muy superior. La poblaci?n ha crecido en 2,5 millones de personas en los ?ltimos a?os. Los migrantes que han impulsado el crecimiento del pa?s necesitan servicios p?blicos y un techo donde no lo hay.

La manera de mejorar la promoci?n de vivienda en alquiler es aumentar la oferta de suelo a trav?s de fuertes descuentos en solares de titularidad p?blica y en reutilizar edificios infrautilizados para otros usos. En Madrid se est? ensayando la f?rmula. Aunque la ?nica soluci?n de largo plazo exige un gran pacto pol?tico. Ese animal mitol?gico.