Ocho años de vivienda, la gran asignatura pendiente de Sánchez: el alquiler se elitiza al perder un tercio de oferta y expulsa a los jóvenes y al grueso de la clase media

22 de julio de 2019. Pedro S?nchez sube a la tribuna del Congreso de los Diputados y pronuncia su discurso como candidato a la investidura. Hab?a obtenido 123 esca?os en las elecciones celebradas tras la moci?n de censura a Mariano Rajoy y tocaba sentar los cimientos de la nueva legislatura. Su discurso dur? aproximadamente una hora y 50 minutos. En ?l present? seis grandes objetivos de acci?n que exig?an ?la acci?n inmediata del Gobierno?. Por este orden, enumer? el empleo y las pensiones; la revoluci?n digital; la emergencia clim?tica, la igualdad entre hombres y mujeres; la desigualdad social y, por ?ltimo, el fortalecimiento de Europa.

No ser?a exacto decir que no mencion? el problema de la vivienda. Lo incluy? como un subapartado del quinto bloque y la ment? expresamente en tres ocasiones, como agravio de la desigualdad social y problema para los j?venes. ?Lo que les anuncio y lo que propongo a la C?mara, se?or?as, si tengo su confianza, es impulsar una Ley Estatal de Vivienda con el objetivo de recoger su funci?n social, evitar situaciones de desamparo y exclusi?n residencial, y regular el servicio p?blico?, prometi?.

Las tensiones con el entonces l?der de Podemos, Pablo Iglesias, sobre la configuraci?n del Gobierno dejaron este discurso de S?nchez en stand by. El presidente convoc? nuevas elecciones en noviembre y volvi? a tomar la palabra como candidato a la investidura en enero de 2020. Esta vez con 120 esca?os, aunque con un acuerdo ya firmado con Iglesias y sus 35 esca?os. Pronunci? cinco veces la palabra vivienda en la hora y 43 minutos que dur? su intervenci?n, dentro de un bloque que llam? Justicia social.

El problema del acceso a la vivienda ya era una realidad en Espa?a en julio de 2019 y en enero de 2020, cuando se pronunciaron estos dos discursos, pero tamb?n es cierto que nadie supo ver entonces hasta d?nde iba a seguir escalando. En aquellos d?as, se pod?a alquilar una casa a un precio medio de 9,6 euros el metro cuadrado o comprar una por 1.596 euros. Hoy alquilar esa misma casa exige al menos 14,6 euros de renta por metro cuadrado o 2.438 en caso de compra; es decir, un 52% y un 53%m?s que hace s?lo ocho a?os, seg?n los datos del portal Idealista. El alquiler en grandes ciudades como Madrid o Barcelona ha experimentado subidas mucho m?s pronunciadas, superando con creces el 100%. El problema es que todav?a no parece haberse rozado el techo. Los precios, tanto de venta como de alquiler, han superado este a?o los de la burbuja inmobiliaria de 2007, mientras la oferta se sigue detrayendo de forma preocupante (hoy hay disponibles un 30% menos de pisos para alquiler que en 2018) y la vivienda se ha convertido en el primer factor de desigualdad socioecon?mica.

Seg?n datos de la Fundaci?n Foessa, la vivienda es el gran motor de exclusi?n social del pa?s y el 45% de la poblaci?n que vive de alquiler est? en riesgo de pobreza, la tasa m?s alta de toda la Uni?n Europea. Los j?venes, castigados tambi?n en el ?mbito laboral, apenas tienen acceso a ella, salvo con respaldo familiar, por lo que el porcentaje de menores de 35 a?os que viven con sus padres ha escalado desde el 53% al 66% actual.

El Gobierno ha intentado atajar este problema con distintas iniciativas de una forma m?s o menos intensa. En el tercer discurso de investidura de Pedro S?nchez, en 2023, la vivienda dej? de ser un subapartado para ascender a reto titular. En este tiempo se han establecido l?mites a los precios, se ha aprobado la Ley de Vivienda, se ha habilitado un Ministerio espec?fico, se ha creado una empresa p?blica para promover y gestionar inmuebles, Casa 47... pero el problema sigue creciendo pese al consenso general de que la soluci?n pasa por medidas que fomenten la construcci?n, que act?en sobre la oferta.

?En esta legislatura, la pol?tica de vivienda del Gobierno de Espa?a ha oscilado entre el gesto simb?lico y la eficacia limitada?, apunta Francisco Rodr?guez, catedr?tico de Econom?a de la Universidad de Granada y director del ?rea Financiera y Digitalizaci?n de Funcas. ?La Ley por el Derecho a la Vivienda, presentada como un hito hist?rico, ha terminado revelando sus costuras: controles de precios mal dise?ados, con incentivos perversos para la retirada de oferta en las zonas tensionadas, y una aplicaci?n fragmentada que depende de la voluntad -o resistencia- de las comunidades aut?nomas. El resultado ha sido previsible: menos viviendas en alquiler de larga duraci?n, mayor inseguridad jur?dica para peque?os propietarios y una presi?n adicional sobre un mercado ya estrecho. Se ha legislado mucho, pero se ha construido poco; se ha prometido protecci?n al inquilino sin acompa?arla de una estrategia cre?ble para ampliar la oferta?, apunta.

Y mientras tanto el n?mero de familias que se retrasan en el pago de su vivienda, ya sea el alquiler o la cuota hipotecaria, ha subido 6 puntos y la capacidad de acceder a una vivienda se ha reducido m?s de un 30% desde 2021. No se trata ya solo de un problema que afecta a los colectivos m?s vulnerables, es un problema que golpea de lleno el coraz?n de la clase media y especialmente a los m?s j?venes.

?En el alquiler es donde m?s obvio resulta el fracaso de las pol?ticas de los ?ltimos a?os, que han tenido como efecto la elitizaci?n del alquiler: solo las familias mejor posicionadas laboral y econ?micamente pueden acceder a alquilar una vivienda hoy en d?a?, explica Francisco I?areta, portavoz de Idealista. ?La inseguridad jur?dica de los propietarios y la consiguiente reducci?n de la oferta ha provocado que sean cientos los candidatos a cada vivienda que sale al mercado y por tanto los propietarios eligen a aquellos perfiles que les ofrecen menor riesgo, excluyendo muchas veces a familias de clase media que podr?an hacer frente al pago sin problemas, pero que se ven sistem?ticamente superadas por otras con mejores ingresos, mayor seguridad laboral o un gran apoyo familiar?.

La gran expulsi?n

Ya no se trata, por tanto, de la expulsi?n del mercado de colectivos vulnerables (precisamente a cuya protecci?n iban dirigidas las medidas del Gobierno), hoy son los aut?nomos, las familias con hijos y una gran parte de la clase media los que ven frenado su acceso al alquiler.

?Sin duda los grandes perdedores est?n siendo los j?venes?, lamenta Mar?a Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa. ?En poco tiempo se han reducido sus oportunidades laborales, la tasa de emancipaci?n, la fertilidad o la capacidad de acumular riqueza. El acceso a la vivienda se ha convertido en el principal freno para sus proyectos de vida. El problema est? comprometiendo el futuro de toda una generaci?n y, con ?l, el de la sociedad en su conjunto?.

La necesidad de aumentar el parque de vivienda disponible para atajar esta crisis y acompa?ar el reto demogr?fico del pa?s es una realidad que nadie discute: ni el Banco de Espa?a, ni el Gobierno, ni la oposici?n ni el propio sector. Sin embargo, el ritmo de construcci?n sigue siendo insuficiente. Actualmente Espa?a necesita un m?nimo de 220.000 viviendas anuales para empezar a aliviar los problemas del mercado inmobiliario y poder alcanzar la velocidad de crucero de 150.000 viviendas al a?o en el medio plazo, seg?n calculan los constructores.

Este objetivo sigue chocando contra el muro de la bronca pol?tica y competencial entre Gobierno, CCAA y ayuntamientos. Y esta guerra partidista tambi?n tiene como consecuencia el bloqueo de la Ley del Suelo desde hace a?os. ?Sacarla adelante ser?a el primer paso para empezar a ofrecer soluciones reales y efectivas, dotando de certeza y estabilidad a los procesos urban?sticos?, apunta Pedro Fern?ndez Al?n, presidente de la Confederaci?n Nacional de la Construcci?n(CNC).

?No resulta razonable que una norma clave para el desarrollo de vivienda contin?e siendo objeto de confrontaci?n pol?tica cuando las posiciones de los principales partidos presentan amplios puntos de coincidencia. La vivienda, por la magnitud del problema y por su impacto directo en la vida de las personas, no deber?a convertirse en un instrumento de disputa partidista, sino en un ?mbito prioritario de acuerdo institucional, m?xime cuando constituye una de las principales preocupaciones para los ciudadanos?, zanja Fern?ndez Al?n.

El problema de la vivienda es complejo en parte por su asimetr?a. No es igual lo que pasa en Madrid o Barcelona, lo que ocurre en Baleares o M?laga con la presi?n tur?stica, ni puede compararse a la situaci?n de las zonas despobladas en el interior. Cada ?rea encara un problema espec?fico. El alcalde de Madrid, Jos? Luis Mart?nez Almeida, se muestra muy cr?tico, por ejemplo, con la forma de afrontar el problema de la nueva empresa p?blica de vivienda, Casa 47, que exige un m?nimo de 25.000 euros de ingresos (dos veces el Iprem) a las familias que quieran optar a uno de sus pisos en alquiler, derivando a la vivienda social a quien no alcance ese baremo. ?S?nchez se convierte en el antagonista de Robin Hood y deja sin vivienda p?blica a los pobres?.

En la capital EMVS Madrid es la empresa p?blica que m?s vivienda en alquiler asequible construye de Europa a d?a de hoy. A trav?s de ella, el Ayuntamiento ha aumentado el parque p?blico en un 60%, llegando este a?o a los 10.000 pisos, en los que ning?n ciudadano paga un alquiler superior al 30% de su renta familiar disponible.

Barcelona, por su parte, ha optado por f?rmulas m?s intervencionistas sobre los alquileres, en l?nea con el propio Gobierno central. La capital condal, mucho m?s limitada geogr?ficamente que Madrid en su capacidad de construcci?n, ha declarado la guerra a los pisos tur?sticos, poniendo fecha de fin a su ?ltima licencia, dentro de tres a?os. Pretende as? aumentar la oferta disponible para el alquiler tradicional. Pero el tope impuesto a los precios, aunque ha conseguido disminuir el ritmo de las subidas, est? teniendo un efecto muy negativo sobre la oferta, agravando el problema. En Catalu?a, el alquiler es hoy un 3,8% m?s caro que hace un a?o y los contratos se han frenado un 10%. Adem?s, el parque disponible, seg?n los expertos, tambi?n est? perdiendo calidad.

R?cord de compraventas

Al margen del alquiler, el mercado libre vuela tanto en precio como en n?mero de operaciones. Hoy se firman unas 200.000 compraventas al a?o m?s que en 2018 y pr?cticamente todo lo que sale al mercado se vende, en parte por el fomo o la angustia de creer que ese mismo piso dentro de un a?o va a costar mucho m?s dinero todav?a.

?La pol?tica de vivienda p?blica sigue siendo marginal en t?rminos cuantitativos y err?tica en su ejecuci?n. Los anuncios de miles de viviendas asequibles chocan con cuellos de botella administrativos, suelos mal localizados y plazos incompatibles con la urgencia social. Mientras tanto, se ha abusado del relato -bonos, avales, planes j?venes- como sustituto de una pol?tica estructural, trasladando demanda al mercado sin resolver el problema de fondo y contribuyendo, en ocasiones, a inflar precios. La vivienda ha sido tratada m?s como un campo de batalla ideol?gico que como un problema econ?mico complejo que exige coordinaci?n interterritorial, seguridad regulatoria y una inversi?n sostenida a largo plazo?, analiza el catedr?tico Francisco Rodr?guez.

Pedro S?nchez, junto a Isabel Rodr?guez, F?lix Bola?os y ?scar L?pez, el lunes 12 de enero en las obras de la Operaci?n Campamento, en Madrid.Europa Press

Antes de la creaci?n, hace poco m?s de dos a?os del Ministerio de Vivienda, en la sala de m?quinas del Ejecutivo como directora general de Vivienda estuvo Helena Beunza, hoy presidenta de Asval, la asociaci?n de propietarios de vivienda en alquiler. ?La situaci?n ahora es m?s grave que en 2018?, apunt? a EL MUNDO. ?El d?ficit de vivienda se va acumulando y las previsiones demogr?ficas tambi?n han cambiado mucho. Espa?a va a recibir mucha gente en los pr?ximos a?os. Nuestra econom?a necesita de esta inmigraci?n, pero tenemos que ser capaces de darles una soluci?n habitacional. La necesitan tanto los j?venes espa?oles como las personas que est?n viniendo al pa?s. Y no lo estamos consiguiendo?, asegur?.

Para Mar?a Matos, portavoz de Fotocasa, en 2026 ?estamos a las puertas de una crisis habitacional?. ?Se ha producido un deterioro hist?rico de la accesibilidad?, advierte. Y es que la brecha entre ingresos y coste de la vivienda no ha dejado de ampliarse. Hoy, la accesibilidad se sit?a en sus peores niveles de la historia reciente y un ciudadano medio necesita destinar el equivalente a 7,1 a?os de su salario ?ntegro para comprar una casa. El alquiler exige al menos el 47% de sus ingresos.

El Ejecutivo trabaja estas semanas en la elaboraci?n del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que prev? 7.000 millones para incrementar el parque p?blico, rehabilitar edificios, y ayudas a j?venes y vulnerables, buscando un modelo m?s p?blico y sostenible. No parece de momento encontrar socios suficientes para sacarlo adelante. En paralelo ha creado un Comit? Asesor de Vivienda, que ha echado a andar esta semana, y que bajo la presidencia de la ministra, Isabel Rodr?guez, aglutina a representantes del sector, a los agentes sociales, a asociaciones del Tercer Sector y a otros estamentos vinculados al ladrillo. En este foro se aborda desde la transversalidad la urgencia de la crisis habitacional del pa?s y se hacen propuestas para atajarla. Sin embargo, el foco esta semana lo ha robado la pelea interna en el Gobierno por su viraje en materia fiscal, al anunciar una bonificaci?n del 100% en el IRPF a los caseros que no suban las rentas, y que supone de facto romper el dique de contenci?n de la Ley de Vivienda.

Recetas de la oposici?n

La oposici?n maneja f?rmulas alternativas para abordar esta urgencia nacional. El l?der del PP, Alberto N??ez Feij?o, ha propuesto acabar con la ?voracidad fiscal? del Ejecutivo para facilitar la construcci?n y, entre otras cosas, vincular las transferencias a las CCAA a las viviendas que promuevan. A la derecha, Vox no ve con malos ojos la maniobra anunciada por Donald Trump para prohibir a los fondos adquirir bloques enteros de viviendas. A la izquierda del PSOE, Sumar y Podemos piden ir mucho m?s all? en las pol?ticas de intervenci?n del mercado.

Fuera del Hemiciclo, los constructores llevan tiempo reclamando un ?rgano que elimine resistencias dentro del propio Ejecutivo y que sea capa de tomar decisiones en nombre de todos los ministerios implicados: Vivienda, Hacienda, Econom?a, Seguridad Social... para que se agilicen tr?mites y para que se venzan tambi?n las resistencias competenciales aguas abajo, en las comunidades y ayuntamientos.

?Es necesario actuar de forma decidida a lo largo de todo el ciclo de la vivienda, desde la transformaci?n del suelo hasta la gesti?n del parque edificado?, explica el presidente de la CNC, Fern?ndez Al?n. En materia de planeamiento, ve prioritario avanzar hacia un marco normativo ?m?s ?gil y seguro, que evite bloqueos innecesarios y facilite el desarrollo de nuevos suelos?. En la fase de construcci?n, el sector afronta retos estructurales relevantes, como la escasez de mano de obra o el impacto del incremento de los costes.

Los impuestos y tasas representan aproximadamente un 25% del precio total de una vivienda. Desde la promoci?n hasta la compraventa se abonan alrededor de 14 tributos distintos. La recaudaci?n fiscal en nuestro pa?s pulveriza r?cords a?o tras a?o. El presupuesto asignado a Vivienda, por contra, sigue siendo escaso ante la magnitud del problema. Pese a la anomal?a de no tener Presupuestos, el a?o pasado el Ministerio de Vivienda fue, de los 22 del Gobierno, el que menos grado de ejecuci?n alcanz?: seg?n la Intervenci?n General de la Administraci?n del Estado (IGAE), apenas un 32,7%.